• Планы этажей: У строительной фирмы, которую вы нанимаете, будет собственный выбор планов этажей. Если вы хотите найти свой собственный, с вас могут взимать плату. Прежде чем принять окончательное решение о плане этажа, убедитесь, что он соответствует вашему участку как в буквальном смысле, так и с точки зрения эстетики. Дом, который слишком велик для его участка, может выглядеть непропорционально и неуместно. Имейте в виду, что квадратные метры плана этажа напрямую влияют на общую стоимость, поэтому не стоит верить, что чем больше, тем лучше.
• Стиль: Чем больше вы подпишете на стандартный дизайн интерьера и архитектурные особенности, тем ниже ваша общая стоимость. Все, что уникально или необычно, строителю будет дороже.
• Расходы на строительство: Само собой разумеется, что вам нужно присмотреться, собирая оценки более чем у одного строителя, прежде чем подписывать контракт. Вам также следует запросить рекомендации у подрядчиков и связаться с их предыдущими клиентами.Ваш строитель сообщит вам цену основных затрат на строительство. Вы сами выбираете качество материалов в вашем доме, таких как пол и кухонная мебель. Это важный выбор, поскольку они либо сохранят базовый уровень затрат, либо значительно увеличат общую сумму.
• Подготовка участка: В зависимости от состояния вашего участка, вам может потребоваться оплатить предварительную расчистку деревьев, камней и других препятствий перед началом строительства.
• Сборы за разрешение: Свяжитесь с местным муниципальным управлением, чтобы узнать о правилах и сборах вашего города за разрешения на строительство и зонирование.Ваш строитель обычно может сообщить вам стоимость разрешительных сборов заранее.
• Затраты на рабочую силу: Вермонт в настоящее время испытывает нехватку квалифицированных рабочих в строительной отрасли, что потенциально может увеличить стоимость рабочей силы при строительстве вашего нового дома.
• Материалы: Это еще один фактор, который следует обсудить заранее с вашим строителем. Стоимость строительных материалов в последнее время растет, отчасти из-за тарифов и более высоких цен на топливо. Колебания в экономике и сроках реализации вашего строительного проекта будут определять стоимость материалов.

Как найти земельный участок в Вермонте для покупки и строительства на

Независимо от того, выберете ли вы уникальное место для строительства или приобретете участок в запланированном районе, правила вашего местного муниципалитета будут влиять на принятие вами решений процесс. Очень важно работать с агентом по недвижимости, который доказал свой опыт в сделках с землей. Вы также должны держать этот список вопросов в пределах досягаемости (взят из нашего руководства по новому строительству в Нью-Гэмпшире):

• Для чего предназначена земля? Существуют ли какие-либо ограничения по зонированию того, что вы можете построить?
• Находится ли ваша земля на водно-болотных угодьях?
• Является ли он частью указанного исторического района?
• Какие требуются неудачи? Есть ли на этой земле какие-либо воззрения?
• Загрязнена ли земля асбестом, пролитым топливом или другими токсинами из окружающей среды? Чтобы убедиться в этом, проведите собственное тестирование.
• Есть ли риски оползней или наводнений?
• Какие сервитуты (если есть) на вашей земле? Будет ли у вас подъезд к дороге?
• Является ли земля «сырой» (что означает, что ничего не было добавлено) или «улучшенной» (то есть, возможно, уже установлены некоторые или все коммунальные услуги)?
• Есть ли на земле какие-либо коммуникации, например, электричество?
• Источник воды — муниципалитет или колодец?
• Установлена ​​ли септическая или канализационная система?
• Будете ли вы владеть правами на полезные ископаемые или лес на землю?
• Что такое справедливая цена? Если вы получаете финансирование земли в банке, оценка будет частью процесса.Если вы платите наличными, убедитесь, что вы наняли независимого оценщика, прежде чем соглашаться на цену продажи (это было бы частью обычного процесса, если бы вы получали ипотеку).

График процесса строительства дома в VT

Любой проект строительства дома состоит из четырех основных этапов:

1. Финансирование: Работайте с местным кредитором, например Union Bank, чтобы получить ссуды на строительство дома для обеспечения у вас есть легкий и быстрый доступ к своим кредитным средствам.
2. Время подготовки: Возможно, вам не терпится посмотреть, как ваш новый дом поднимается с фундамента, но сначала строитель должен оформить документы (например, разрешения) и расчистить территорию по мере необходимости.
3. Строительство: Этот этап включает в себя все шаги, необходимые для создания каркаса вашего дома из земли и превращения его в пригодный для жизни дом. Строительство — от фундамента до фурнитуры кухонных шкафов — является самым захватывающим этапом.
4. Осмотры и свидетельство о заселении: Здесь вам напоминают, что истинная цель разрешений, зонирования и строительных норм — обеспечить безопасность всех и сохранить ценность вашего дома.Прежде чем вы сможете въехать, ваш муниципалитет может осмотреть недвижимость и выдать справку о заселении.

Как выбрать между строительными компаниями в VT

Национальная ассоциация жилищных строителей — отличный ресурс для поиска квалифицированных и высоко оцененных строителей домов Вермонта в вашем районе. Например, поиск членов NAHB в Вермонте возвращает 14 строителей домов в Вермонте. Вы можете просмотреть предыдущие работы каждого строителя, что поможет вам найти того, чей стиль соответствует вашим дизайнерским предпочтениям.

Вы также захотите лично посмотреть на примеры работы вашего строителя. Возможно, не удастся совершить поездку по частной резиденции, но вы можете проехать мимо, чтобы увидеть ее внешний вид.

Молва — это еще и вечный способ привлечь хороших рефералов. Если вы уже являетесь членом сообщества, которое планируете построить, спросите своих соседей, знают ли они кого-нибудь, у кого был положительный опыт строительства дома. В идеале вам нужно найти кого-то с обширным опытом работы в этой области, который поможет вам ориентироваться в местных постановлениях и разрешительных правилах.

Последний шаг в выборе строителя дома в Вермонте — внимательно изучить договор перед подписанием. Убедитесь, что все факторы, упомянутые выше, учтены, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Как получить ссуду на строительство нового дома

Как работают ссуды на строительство дома? Давайте рассмотрим процесс финансирования вашего проекта строительства дома. Это отличается от получения традиционной жилищной ипотеки.

• Во-первых, ваш кредитор проверит ваш кредит и оценит стоимость участка и поэтажный план вашего нового дома.
• Затем вам нужно будет приобрести необходимые страховые полисы.
• Ссуды на строительство жилья обычно требуют более высокого первоначального взноса, чем обычная ипотека, потому что ваш дом не сохранит свою полную стоимость до тех пор, пока строительство не будет завершено.
• После утверждения ссуды средства высвобождаются постепенно по мере того, как ваш застройщик продвигается и выставляет счета.
• После того, как дом будет готов на 100% и вы получите Свидетельство о заселении, при необходимости, вам нужно будет рефинансировать свой строительный ссуду в жилищную ипотечную ссуду.

Станьте партнером местного кредитора по ссудам на строительство жилья и земельному финансированию!

Получите больше удовольствия от строительства дома, работая с местным кредитором. Union Bank помогает Vermonters покупать и строить дома своей мечты с 1891 года. Наше успешное обслуживание местных сообществ в Северном VT и Северном NH было признано журналом American Banker Magazine, который за четыре года включил нас в десятку лучших общественных банков Америки. в ряд.

Кредитная группа Union Bank имеет большой опыт в кредитовании строительства.Наши земельные ссуды и финансирование жилищного строительства адаптированы к потребностям вашего проекта. Самое главное, наши строительные ссуды предназначены для максимального удобства. Мы экономим ваше время, деньги и нервы, предлагая полное финансирование от начала до конца у одного и того же кредитора. Средства выплачиваются с вашего текущего счета по ссуде на строительство в Union Bank. А как только строительство вашего дома будет завершено, мы поможем вам превратить ссуду в постоянную обычную ипотеку.

Сделайте следующий шаг к строительству нового дома, о котором всегда мечтали.Позвоните нам для получения дополнительной информации или посетите ближайший к вам филиал в северном Вермонте или северном Нью-Гэмпшире сегодня.

Покупка недвижимости в Испании: руководство для экспатов

Мечтаете о вилле на Коста-дель-Соль или стильной квартире в Барселоне? В нашем руководстве по покупке недвижимости в Испании объясняется, как это сделать.

Это руководство по покупке недвижимости в Испании содержит советы по следующим вопросам:

Дом в Испании

Уровень домовладения в Испании высок: около 80% жителей владеют собственностью, и многие делают это без ипотеки.

Испания значительно пострадала во время мирового финансового кризиса и последовавшего за ним краха рынка недвижимости. Цены на жилье упали на целых 30%, но за последние несколько лет рынок стал более стабильным.

Цены в Испании неуклонно растут с 2016 года, и, хотя вспышка COVID-19 повлияла на рынок в 2020 году, официальные данные показывают, что средние цены выросли во втором квартале года. Цены реализации выросли на 2,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом цены на новостройки выросли на 4.2%, а вторичное жилье выросло на 1,8%.

Понятно, что количество продаж домов значительно упало. Государственная статистика показывает, что международные покупатели покупают около 18 000–25 000 домов в Испании каждый квартал. Однако во втором квартале 2020 года этот показатель упал ниже 10 000.

Полные экономические последствия COVID-19 на рынке недвижимости Испании еще предстоит увидеть. Эксперты по недвижимости прогнозируют, что в краткосрочной перспективе стоимость жилья может упасть на 5–10%.

Стоит ли покупать или арендовать недвижимость в Испании?

У испанского рынка недвижимости много причуд, и стоит провести исследование перед покупкой. Факторы, о которых следует знать при покупке испанской недвижимости, включают мошенничество с недвижимостью, высокий налог на прирост капитала и колебания на рынке недвижимости.

Дополнительная неопределенность, вызванная COVID-19, означает, что сейчас может быть рискованное время для покупок в Испании. Рынок аренды в стране также находится в движении.

Перед пандемией региональные правительства стремились ввести более строгие правила в отношении людей, покупающих недвижимость для отдыха, после того, как цены на аренду значительно выросли в районах, популярных среди инвесторов.

Каждый из 17 регионов Испании имеет право устанавливать правила в отношении приобретения иностранными покупателями недвижимости для сдачи в аренду. Самые строгие правила действуют на Балеарских островах, где только испанские жители могут подать заявку на получение лицензии на сдачу в аренду, и в Мадриде, где новые меры включают разрешение только на пребывание до пяти дней.

Если вы подумываете о более коротком пребывании, аренда в Испании может быть более подходящим вариантом, если учесть высокий уровень испанского налога на прирост капитала, который может компенсировать любые преимущества покупки в краткосрочной перспективе.

Могут ли эмигранты покупать недвижимость в Испании?

Покупка жилья для отдыха может оказаться более сложной задачей, чем раньше, но Испания — очень гостеприимная страна для иностранных покупателей, которая ограничивает возможности для типичных грубых ошибок при покупке жилья.

Правила покупки недвижимости в Испании для иностранцев относительно просты. Перед покупкой вам потребуется финансовый номер, который можно получить, посетив полицейский участок с паспортом. Обычно это обрабатывается в тот же день для граждан Испании или ЕС, но для других может занять несколько недель.

Испания также предлагает программу «Золотая виза» для иностранных владельцев недвижимости. Согласно этой схеме, если вы инвестируете более 500 000 фунтов стерлингов в недвижимость в Испании, вы получите визу на жительство. Золотые визы предназначены в первую очередь для пенсионеров и покупателей домов для отпуска, но особенно популярны среди инвесторов из-за пределов Европейского Союза.

В первой половине 2019 года Испания одобрила 848 золотых виз, при этом китайские (272) и российские (187) инвесторы составили большинство успешных соискателей.В общей сложности это означает, что с момента запуска схемы в 2013 году Золотую визу получили 4941 человек.

Рынок недвижимости Испании и цены на недвижимость

Полное влияние COVID-19 на цены на недвижимость в Испании еще предстоит полностью понять, поэтому можно дать лишь общее представление о том, что происходит на рынке.

Анализ перед пандемией, проведенный Global Property Guide, показал среднюю стоимость квадратного метра недвижимости в 14 из 17 автономных регионов Испании.

Цифры, основанные на третьем квартале 2019 года, показали, что средние цены на жилье в крупных городах выросли на 5% и достигли 1649 евро за квадратный метр, в то время как цены на недвижимость на Балеарских и Канарских островах выросли на 11% и достигли 1604 евро за квадратный метр. метр.

Самые дорогие места для покупок в Испании — Сан-Себастьян, Барселона и Мадрид. Цены во всех трех районах колеблются от 3000 до 3600 евро за кв.м.

Мадрид был самым дорогим местом для покупки земли в Испании по цене 338 евро за квадратный метр.В первую пятерку вошли Канарские острова (245 евро), Каталония (184 евро), Андалусия (171 евро) и Валенсия (158 евро). Кастилия-и-Леон — самое дешевое место для покупки, средняя цена на землю составляет 66 евро за квадратный метр.

Стоимость покупки недвижимости в Испании

Сборы за покупку недвижимости в Испании варьируются от региона к региону, и многие из них являются предметом переговоров — например, нет фиксированных сборов для юристов или агентов по недвижимости. Покупатели должны оплатить большую часть расходов, которые обычно составляют:

• Налог на передачу собственности: 6–10% (существующая недвижимость) / НДС (или НДС) при 10% (новая недвижимость)
• Нотариальные расходы, налог на правовой титул и сбор за регистрацию земли: 1-2.5%
• Юридические издержки: 1-2% (включая НДС)

Комиссию агента по недвижимости в Испании обычно оплачивает продавец. Агенты по недвижимости обычно взимают свои комиссионные в виде процента, обычно около 3% от окончательной цены продажи.

Финансирование покупки недвижимости в Испании

Некоторые зарубежные покупатели приобретают недвижимость без ипотеки, но можно получить финансирование для покупки дома. Испанские банки и международные банки предлагают ипотеку; некоторые также предлагают специальные предложения для экспатов из определенных стран.

Как заграничный покупатель, вы можете обнаружить, что можете взять взаймы только по более низкой ставке кредита к стоимости (LTV), чем жители Испании, а это означает, что вам потребуется более крупный депозит. Жители Испании обычно могут занимать до 80% от оценочной стоимости недвижимости, но нерезиденты могут быть ограничены 60–70% LTV, в зависимости от типа ипотеки.

Ипотечные кредиторы не заключат договор об ипотеке, пока вы не приобретете недвижимость. Важно включить в договор купли-продажи недвижимости пункт, позволяющий отказаться от договора, если вы не можете получить ипотеку.

В Испании любой долг, связанный с недвижимостью, передается новому владельцу при продаже недвижимости. Это означает, что критически важно убедиться, что у собственности нет долгов, а если они есть, то они подпадают под условия контракта.

Поиск недвижимости в Испании

Поскольку иностранцы легко купить недвижимость в Испании, существует множество веб-сайтов и агентов по недвижимости, обслуживающих практически все языки и национальности.

Многие британские сайты по недвижимости также перечисляют испанскую недвижимость, а некоторые онлайн-порталы перечисляют тысячи вариантов.Однако в основном они ориентированы на дома для отдыха. В результате вы можете предпочесть использовать испанский сайт.

Можно купить дом до вашего приезда и сразу въехать. Однако это, естественно, сопряжено с риском. Вам следует осмотреть объект недвижимости, который вы рассматриваете, и не экономить на процессе, даже если это означает, что вы проведете несколько недель в отеле по прибытии.

Агентства по недвижимости в Испании

Агенты по недвижимости могут предоставить обширную информацию о регионе, говорят на двух языках и часто имеют дело с зарубежными покупателями; они являются полезным активом при поиске недвижимости в Испании.Тем не менее, регулирование относительно низкое, и недобросовестные агенты по недвижимости действительно существуют, поэтому остерегайтесь тех, кто просит предоплату или предлагает срезать углы.

Всегда помните, что вы можете выбрать собственного нотариуса, ипотечного кредитора и так далее; Вам не нужно пользоваться услугой, предложенной агентом по недвижимости.

Вы можете найти больше агентств и компаний по недвижимости в нашем испанском каталоге.

Процесс покупки недвижимости в Испании

Процесс покупки недвижимости в Испании обычно проходит следующим образом.Сначала покупатель делает предложение. Если это будет принято, то покупатель и продавец подписывают предварительный договор ( contrato privado de compravento ), и покупатель вносит залог, обычно 10% от покупной цены.

Затем покупатель оформляет любую требуемую ипотеку, хотя он уже должен был обсудить свои потребности с поставщиком ипотеки. Договор купли-продажи ( escritura de compravento ) обычно подписывается в присутствии нотариуса, после чего подлежит оплате полная цена продажи, налоги и другие расходы.

Посмотреть недвижимость в Испании и сделать предложение

После того, как вы нашли недвижимость, которая вам нравится, обычно вам нужно сделать предложение через агента по недвижимости продавца.

Как и в других странах, цены открыты для переговоров; Запрашиваемая цена собственности — это показатель, а не требование. Если цена не является особенно привлекательной или вы не конкурируете с другими покупателями, имеет смысл начинать переговоры по цене ниже запрашиваемой, но не настолько низкой, чтобы обидеть продавца.

Основные переговоры о цене часто ведутся устно. После того, как вы достигнете общего соглашения, нотариус должен письменно изложить свое предложение.

Наем адвоката или нотариуса

Услуги нотариуса не требуются по закону для совершения продажи. Наличие юриста для выполнения комплексной проверки настоятельно рекомендуется и требуется многими ипотечными кредиторами.

Покупатель несет ответственность за регистрацию собственности. Ваш нотариус может предоставить эту услугу за определенную плату и / или может уведомить ЗАГС о том, что продажа состоялась, без полной регистрации.

Любой адвокат, практикующий в Испании, должен быть зарегистрирован в местной коллегии адвокатов ( Colegio de Abogados ). У них будет регистрационный номер, который вы можете запросить, а затем уточнить в коллегии адвокатов. Естественно, регистрация не гарантирует честности или компетентности, но это хороший минимальный стандарт, на котором нужно настаивать.

Список всех ассоциаций адвокатов можно найти на национальном веб-сайте испанских юристов Abogacía Española.

Организация опроса

Можно купить недвижимость в Испании без проведения обследования дома, но это не рекомендуется.Обследование дома поможет вам убедиться, что в доме нет серьезных дефектов, которые могут снова и снова преследовать вас в будущем.

Для существующих объектов обычно доступны два основных типа обследований. Отчет об оценке — это поверхностный обзор, который дает вам независимое руководство по рыночной стоимости собственности.

Обследование здания идет глубже, исследуя структурное состояние собственности и выявляя любые серьезные проблемы. Обследование зданий обходится дороже, чем отчеты об оценке, но они также дают более полное представление о состоянии собственности.

Переводчики для покупки вашего испанского дома

Многие правительства предоставляют списки юристов и переводчиков, говорящих как на испанском, так и на другом языке. Список англоговорящих юристов и переводчиков посольства Великобритании является полезным ресурсом.

Правительство Испании предоставляет список аккредитованных переводчиков.

Переезд в вашу недвижимость в Испании

Страхование

Настоятельно рекомендуется оформить страховку жилья при покупке дома в Испании.

Страховой полис здания (который покрывает структуру собственности от стихийных бедствий, пожаров и других повреждений) часто является требованием для поставщиков ипотечных кредитов.

Страхование содержимого (которое покрывает ваши вещи в доме) не требуется по закону. Однако это может быть разумное вложение, особенно если вы планируете сдавать свою недвижимость в аренду или проводите много времени вдали от дома.

Коммунальное хозяйство и телекоммуникации

Настройка инженерных сетей — одна из самых утомительных задач при покупке дома в Испании.Вы можете обнаружить, что у предыдущего владельца уже была политика, которую вы можете перенять.

Удаление отходов осуществляется на муниципальном уровне с ежегодной платой за вывоз мусора. С другими коммунальными услугами, такими как газ, электричество и вода, вы сможете сравнить сделки, прежде чем выбрать поставщика.

Покупка земли для строительства новой недвижимости в Испании

Испания уже давно пользуется популярностью среди иностранных покупателей, ищущих дома для отдыха. Иногда большое количество неопытных иностранных покупателей дает недобросовестным застройщикам и агентам по недвижимости возможность продавать незаконную недвижимость.

В некоторых случаях разрешение на строительство не было получено до начала строительства, и собственность в конечном итоге сносится местными властями. В других случаях качество собственности было неудовлетворительным или не соответствовало требованиям, что привело к дорогостоящему ремонту.

Министерство иностранных дел Великобритании выпустило уведомления, в которых покупателям-эмигрантам рекомендуется проявлять осторожность и не рисковать. Они рекомендуют, как минимум, проверить:

• Полномочия задействованных юристов или агентов по недвижимости
• Земельный кадастр ( Registro de la Propriedad )
• Наличие соответствующего разрешения на планирование
• Отсутствие непогашенных долгов у объекта недвижимости
• Что недвижимость структурно надежна ( это может сделать либо геодезист, либо архитектор).

Большая часть этой информации может быть предоставлена ​​земельным кадастром, и доступ к ней можно получить, подав запрос по электронной почте, телефону, факсу или лично. Вы можете найти соответствующий офис земельного кадастра, посетив национальный веб-сайт: www.registradores.org (только на испанском языке).

Покупка новостройки в Испании

Наихудшие мошенничества с недвижимостью в Испании, как и везде, связаны с незавершенной или недостроенной недвижимостью. Хотя злонамеренный умысел случается редко, рекомендуется проявлять осторожность при покупке недвижимости, которой еще нет.Как минимум, вы должны:

• Убедитесь, что компания существует, и убедитесь, что проект зарегистрирован в земельной книге.
• Убедитесь, что разрешение на строительство было предоставлено, обратившись в местную мэрию.
• Не подписывайте контракт, которого вы не понимаете.
• Привлекайте независимую сторону для любых переводов.
• Требовать подтверждения того, что любые уплаченные суммы (например, депозит) удерживаются или расходуются надлежащим образом.
• Получите подтверждение того, что вам вернут деньги, если недвижимость не построена.

Как нерезидент, вы также можете покупать землю и строить недвижимость самостоятельно. В этом случае еще более важна хорошая юридическая консультация, так как вам нужно будет убедиться, что контракты со строителями являются соответствующими и водонепроницаемыми.

Продажа недвижимости в Испании

Налог на прирост капитала (CGT) может стать большим препятствием для продажи недвижимости в Испании. CGT выплачивается с прибыли от продажи вашего дома, и уровень варьируется от 19% до 23%, а именно:

• Первые 6000 евро: 19%
• 6000–50 000 евро: 21%
• 50 000 евро или более: 23%

Если вы заплатите 200 000 евро за недвижимость и продадите ее за 350 000 евро , вы платите CGT на 150 000 евро.Из-за многоуровневой системы это составляет 33 260 евро.

Вы можете подать заявление о снижении ставки CGT для учета инфляции, если вы покупаете другую недвижимость в Испании или если вам больше 65 лет и вы проживаете в этой собственности в качестве основного места жительства более трех лет.

В противном случае, в отличие от других стран, CGT применяется независимо от того, сколько времени вы прожили в этой собственности. Ваш статус проживания не влияет на применение налога, так как CGT должен выплачиваться на недвижимость, принадлежащую в Испании, даже если вы больше не являетесь резидентом.

Полезные ресурсы

Как работают ссуды на строительство и каковы требования?

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Если у вас нет средств на строительство дома своей мечты, вам понадобится строительный кредит. Как работают строительные ссуды? Они отличаются от традиционных жилищных кредитов тем, как распределяются средства и как структурирован заем.Строительные ссуды — это краткосрочные ссуды, которые покрывают стоимость строительства дома. Узнайте больше о том, как работают ссуды на строительство.

Что такое строительный кредит?

Строительная ссуда — это краткосрочная ссуда, предназначенная для финансирования строительства дома. Эти ссуды обычно выдаются на срок менее одного года, и средства выплачиваются серией взносов, известных как «розыгрыши», пока дом строится.

Вы также можете конвертировать ссуду в обычную ипотеку, которая называется ссудой на строительство в постоянную ссуду.Если кредит не конвертируется автоматически, вам нужно будет повторно подать заявку на получение кредита и предоставить обновленную информацию о доходах и другую документацию.

Как работают ссуды на строительство?

Строительные ссуды немного сложнее традиционных жилищных ссуд. Вместо того, чтобы получать средства единовременно, они выплачиваются розыгрышами. Эти чертежи соответствуют разным этапам строительства. Например, розыгрыши могут проводиться по номеру:

• Составление окончательных планов дома, получение разрешений и завершение фундамента.
• Обрамление дома
• Установка всего гипсокартона, сайдинга, окон и дверей
• Монтаж систем отопления, вентиляции и кондиционирования, электричества и водопровода.
• Установка внутренней отделки, шкафов, столешниц и напольных покрытий
• Существенная отделка дома
• Окончательное завершение дома

{«backgroundColor»: «ice», «content»: «\ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003E \ u003Cdiv class = \» ShortcodeList — root \ «\ u003E \ n \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — content \» \ u003E \ n \ u003Cdiv class = \ «ShortcodeList — column \» \ u003E \ n \ u003Cul class = \ «ListUnordered — корневой ListUnordered — bullet \» \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Доставка окончательных планов дома, получение разрешений и завершение фундамента \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered —list-item \ «\ u003E \ n Обрамление дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \» ListUnordered — list-item \ «\ u003E \ n Установка всего гипсокартона, сайдинга , окна и двери \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Установка систем отопления, вентиляции и кондиционирования, электричества и водопровода \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Установка внутренней отделки, шкафов, столешниц и полов \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list- пункт \ «\ u003E \ n Существенное сотрудничество завершение дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003Cli class = \ «ListUnordered — list-item \» \ u003E \ n Окончательное завершение дома \ n \ u003C \ / li \ u003E \ n \ u003C \ / ul \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ u003C \ / div \ u003E \ n \ n \ u003C \ / p \ u003E \ n \ n \ u003Cp \ u003E «,» padding «:» double «}

Розыгрыши также могут быть основаны на процентном отношении выполненного конкретного проекта.Ваш кредитор определит график розыгрыша.

Общие требования по кредиту на строительство

Строительные ссуды более рискованны для кредиторов, поэтому процесс утверждения одного из них, по понятным причинам, более сложен. Вот что думают кредиторы.

• Ваш кредитный рейтинг: Как и в случае с традиционной ипотекой, ваш кредитный рейтинг важен для кредиторов. Минимальный кредитный рейтинг для большинства обычных ссуд на строительство и ссуд Министерства сельского хозяйства США составляет 620. Ссуды VA на строительство не имеют необходимого минимума, но кредиторы обычно стремятся набрать не менее 620 баллов.Для ссуд на строительство FHA требуется минимум 580 баллов.

• Первоначальный взнос: Хотя вы можете ожидать более высокий, чем обычно, первоначальный взнос по ссуде на строительство, на самом деле они сопоставимы с традиционной ипотечной ссудой. Строительные ссуды FHA включают минимальный первоначальный взнос в размере 3,5% для проектов, одобренных HUD, и 10% для проектов, не одобренных HUD. Ссуды VA на строительство не имеют первоначального взноса, ссуды на строительство USDA имеют минимальный первоначальный взнос в размере 10%, а первоначальный взнос по обычному ссуде на строительство обычно составляет 5% или более.

• План строительства и спецификации: Кредиторы также захотят знать тонкости того, что вы планируете построить. Им понадобится план дома и спецификации, и эти планы должны быть сертифицированы как отвечающие всем строительным нормам и правилам в вашем районе. Оценщику дома необходимо будет изучить эти спецификации, чтобы определить его стоимость, которая определяет размер вашей ссуды.

• Обзор строительного подрядчика и кредитора: В большинстве случаев, если вы не являетесь лицензированным генеральным подрядчиком, вам придется нанять его для строительства дома.Кредиторы также будут внимательно следить за подрядчиком, задействованным в строительстве, поэтому очень важно выбрать опытного подрядчика. Ваш подрядчик — важный партнер в этом процессе. Кредитору необходимо знать бюджеты и прогнозируемые денежные потоки по проекту. Кредиторы, как правило, также должны будут просмотреть и одобрить договор на строительство между вами и вашим подрядчиком.

Кредиты на жилищное строительство различных видов

Кредиторы предлагают различные виды строительных кредитов.

Одноразовое закрытие

Одноразовая ссуда на закрытие строительства, также известная как ссуда на строительство до постоянного, автоматически конвертирует ссуду на строительство в долгосрочную ипотеку при строительстве дома. Вам нужно заполнить только одну заявку и закрыть кредит один раз. Это также означает, что вам нужно оплатить закрытие только один раз. Обычно вы платите только проценты во время строительства, а затем начинаете полностью выплачивать основную сумму и проценты, как только они конвертируются в ипотеку.

Двукратное закрытие

С этим типом ссуды у вас есть одна ссуда для фазы строительства и другая ссуда для фазы ипотеки после завершения строительства дома. Второй заем — это погашение строительного займа. Это дает вам возможность выбирать лучшие ставки и условия для каждой ссуды, но вам нужно подать заявку на две ссуды и пройти через два закрытия, каждое с затратами на закрытие. Вы не сможете зафиксировать свою ипотечную ставку до тех пор, пока строительство дома не будет завершено. Этот тип ссуды имеет смысл, если вы уверены, что ваше финансовое положение не изменится во время зачастую длительного процесса строительства, и не возражаете против покупки двух ссуд.

Собственник строитель

Если у вас есть опыт в строительстве, вы можете иметь право на ссуду на строительство от собственника. Эти ссуды позволяют исключить одну из самых дорогих частей строительства дома — наем генерального подрядчика. Однако вам нужно будет выступить в качестве генерального подрядчика и управлять всем процессом. Это дает вам больше контроля над процессом, но также требует значительных затрат времени. Это могут быть единовременные ссуды на строительство закрытого типа.

Процентные ставки по строительному кредиту

Не каждый кредитор предлагает ссуды на строительство.Лучше всего поговорить с местными банками и кредитными союзами. Процентные ставки по строительным ссудам, как правило, немного выше, чем по традиционным ставкам по ипотечным кредитам, поскольку эти ссуды значительно сложнее и рискованнее для кредитора.

Учитывая, сколько времени требуется для завершения строительства, вы можете быть обеспокоены изменением процентных ставок во время строительства. Некоторые кредиторы действительно предлагают вариант долгосрочной блокировки ставки. Вам нужно будет заплатить за блокировку, а некоторые кредиторы требуют авансовый невозвращаемый депозит.Например, вы можете заплатить один балл за блокировку на 360 дней с требованием внести аванс в размере 0,5 балла. Блокировка ставок может также включать положение о плавающем понижении, которое позволяет вам получить более низкую процентную ставку, если они значительно упадут.

Что покупать, как выбирать между ними

Часто принятой нормой для покупки дома является выбор собственности в прекрасном месте. Выбор лучшего места позволит лучше оценить ваши вложения. В то время как одни выбирают квартиры, другие предпочитают отдельные дома.Обычно недвижимость с заоблачной ценой в метро вынуждает большинство покупателей жилья рассматривать апартаменты как предпочтительный выбор. Это немного дешевле, чем отдельная недвижимость, которая может быть в виде виллы или ряда этажей, построенных на участке. Хотя общеизвестно, что последнее имеет свою цену, между ними есть некоторые заметные различия.

MakaanIQ объясняет некоторые из этих различий, чтобы помочь вам облегчить принятие решения о покупке и узнать квартиру или дом, который является лучшим выбором для вас —

На момент покупки

Стоимость услуг составляет: В то время как квартира имеет дополнительные преимущества, такие как безопасность, достаточное количество парковочных мест, резервное электроснабжение, системы водоснабжения и механизм противопожарной безопасности на месте, независимая собственность требует дополнительных усилий для настройки этих услуг.Это также будет включать дополнительную плату. Подсчитано, что на эти удобства вокруг отдельной виллы необходимо потратить 2-3% от общей стоимости недвижимости. Это будет включать установку небольшого резервного источника питания в виде инвертора или генераторной установки, а также вашего собственного водного механизма. Безопасность по-прежнему останется ограничением. Если ваша вилла расположена в колонии таких вилл, жители могут создать Ассоциацию социального обеспечения жителей (RWA). Затем RWA может позаботиться о безопасности и других подобных проблемах.

Напротив, в квартирном товариществе застройщик все это предоставляет заранее на первые 2–3 года. Позже управление услугами переходит к RWA.

Ипотека: Если вы покупаете недвижимость, взяв жилищный кредит, легче получить кредит на квартиру, чем на отдельную недвижимость. Банки-кредиторы часто составляют список санкционированных проектов, по которым покупатель может легко получить одобрение своей ссуды. Однако банки санкционируют выдачу кредитов на независимую недвижимость только после тщательной проверки заемщиков.Кредитование независимой собственности затруднено также из-за доли неучтенной денежной составляющей. Более того, сложно определить стоимость независимого дома.

Если вы планируете купить участок, имейте в виду, что банки в Индии предоставляют только 60-70% от общей стоимости участка. Вы должны будете оплатить оставшуюся сумму, включая гербовый сбор и регистрацию. Однако банки предоставляют строительную ссуду сверх этой суммы.

При покупке строящейся недвижимости : Допустим, вы решили купить строящуюся недвижимость. Есть проблемы. Однако, когда вы инвестируете в проект квартиры, проблемы резко сокращаются. Если вы планируете купить участок, а затем построить на нем дом, строительство участка будет долгой, громоздкой и утомительной задачей. Однако здесь у вас будет преимущество построить недвижимость в течение определенного периода времени. Для сравнения: в проекте квартиры вы будете во власти застройщика — независимо от того, хочет он завершить проект вовремя или нет.Денежный кризис, плохой экономический сценарий, рост стоимости сырья и рабочей силы, а также низкие продажи иногда сказываются на доходах застройщиков, что приводит к задержкам строительства.

После продажи / владения

Стоимость обслуживания: На этом ваша работа не заканчивается. Как только вы начнете жить в собственном доме, вам потребуется постоянная работа по поддержанию чистоты, строительству и ремонту. Однако было замечено, что расходы на содержание независимого дома больше, чем затраты, необходимые для многоквартирного дома, так как обслуживание осуществляется RWA общества в многоквартирном проекте.Из-за объединенных ресурсов в жилом комплексе стоимость услуг резко снижается. Эти услуги занимают меньше времени, чем в отдельном доме, таком как бунгало.

Возможность продажи: Среди всех классов активов собственность как класс активов требует больше времени для перепродажи. И задача может стать титанической, если это самостоятельное свойство. По оценкам отрасли, сейчас спрос на квартиры повысился. Даже в городах второго уровня наблюдается такое развитие событий.Сейчас девелоперы предлагают проекты квартир с комплексом запланированных застроек. Если вы решите продать свою недвижимость на более позднем этапе, будет проще продать квартиру. Внутри квартир наибольшим спросом пользуются трехкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Таким образом, если вы решили купить недвижимость, отрабатывайте по этим параметрам. Хотя вы можете выбрать один вариант, всегда учитывайте, что для инвестиций в недвижимость нет определенного времени. Так что не ждите этого.

Может ли иностранец купить дом в США? —

Вы иностранец и хотите купить дом в США? Если да, то хорошей новостью является то, что любой может купить дом в США независимо от гражданства.Но есть некоторые ключевые отличия, о которых вам следует знать.

Самый простой способ для иностранцев купить дом — это покупка за наличные

Хотя иностранцы могут покупать недвижимость в США, самый простой способ купить дом, если вы иностранец, — это заплатить полную цену наличными. Если вам нужно финансирование (ипотека), вам нужно будет выполнить определенные требования к финансированию.

Иностранцы могут получить ипотеку, если они соответствуют определенным требованиям

Большинство кредиторов требуют, чтобы иностранцы соответствовали некоторым из следующих требований для обеспечения ипотеки:

• Кредитный рейтинг 720 или выше, в идеале 780+

• Иметь возможность внести предоплату в размере 20%

• Иметь действующий SSN или ITIN

• Иметь существующий источник дохода в США и ожидать, что этот доход будет сохраняться не менее 3 лет

• Вы были в США минимум 2 года

• У вас как минимум 2 года опыта работы в США

Получение ипотеки проще для держателя грин-карты или для кого-то, кто работает в США по визе, чем для кого-то, живущего за границей без связи с США.Иностранцы в США могут даже иметь право на получение ипотечной ссуды, обеспеченной государством. Это тип ипотеки, субсидируемой правительством США для защиты кредиторов от дефолта. Самый известный заем, обеспеченный государством, — это ссуды Федерального управления жилищного строительства (FHA), которые доступны как постоянным, так и временным жителям.

Доступные вам варианты также будут зависеть от того, как долго вы находитесь в стране, и от вашей способности установить свою платежеспособность. Как иностранец, ваш кредитный отчет может не содержать достаточно информации для создания надежной кредитной истории.Это означает, что кредиторам будет сложнее оценить вашу кредитоспособность, если вы находитесь в стране менее 2 лет. Для этих кредиторов разрешение вам брать деньги в долг может считаться более рискованным. Возможно, вы захотите вложить средства в попытки повысить свой кредитный рейтинг, прежде чем подавать заявку на ипотеку. Такие компании, как NOVA Credit, имеют специальные программы, чтобы помочь иммигрантам получить кредит, если вы изо всех сил пытаетесь получить одобрение на получение своей первой кредитной карты или ссуды. Однако, если вы соответствуете перечисленным выше требованиям, вполне вероятно, что вы сможете найти кредитора, который предоставит вам ипотеку.

Статья по теме: Могу ли я взять иностранный налоговый кредит?

Держатели грин-карты

Владельцы грин-карты имеют некоторые преимущества при подаче заявления на ипотеку в США

Владельцы грин-карты получают почти те же привилегии, что и граждане США, когда дело доходит до получения ипотеки. Fannie Mae и Freddie Mac — спонсируемые государством предприятия, которые предлагают гражданам США доступные обычные ссуды. Держатели грин-карты могут воспользоваться ссудами FHA и ссудами Fannie Mae или Freddie Mac, как и граждане США.

Это означает, что как держатель грин-карты вы потенциально можете купить дом всего за 3% в качестве первоначального взноса. Но будьте готовы соблюдать обычную ипотечную документацию. Тем не менее, лучше всего, если вы прожили в США не менее двух лет и имеете двухлетний налоговый стаж и стаж работы. Все кредиторы будут запрашивать ваши налоговые декларации за последние два или три года, кредитную историю за последние два года и выписку из банка как минимум за два месяца. Другие требования могут отличаться в зависимости от кредитора.

Статья по теме: Сколько налогов я буду платить, работая в сфере h2B в США?

Иностранцы, временно не проживающие в стране,

Иностранцы, временно не проживающие в стране, также могут претендовать на ипотеку

Если вы находитесь в США по действующей рабочей визе, такой как E-1, E-2, H-2A, H-2B , Визы H-1B, H-3, L-1 или G-1 — G-4, у вас также есть возможность получить ссуду в Федеральной жилищной администрации. В этом случае вам может потребоваться предоставить документ о разрешении на работу и номер социального страхования (SSN).Если ваш контракт с вашим работодателем истекает менее чем через год, кредитор может запросить письмо от вашего работодателя, подтверждающее его намерение продлить ваш контракт. Кредиторы обычно ищут доказательства того, что вы сможете жить и работать в стране не менее трех лет. Приоритет кредитора — убедиться, что вы останетесь и выплатите ссуду! Как и у держателя грин-карты, вам необходимо иметь налоговую декларацию и кредитную историю не менее двух лет. Ваш кредитор может также запросить выписку из вашего банковского счета как минимум за два месяца.

Если вы приехали из такой страны, как Канада или Великобритания, где есть кредитная система, аналогичная американской, кредиторы могут также рассмотреть вашу кредитную историю в вашей стране.

Статья по теме: Как выбрать гостевую страховку для родителей, посещающих США?

Беженцы

Беженцы и иностранцы, получившие убежище, также могут претендовать на ипотеку

Если вам было предоставлено убежище или вы являетесь беженцем, пребывающим в США, вы можете подать заявление на получение жилищного кредита на тех же условиях, что и гражданин США.Вам необходимо предъявить действующую форму I-94 «Запись о прибытии-отбытии» со штампом «Разрешено трудоустройство», чтобы доказать свое право на работу в качестве лица, получившего убежище или беженца. Эта форма является действительным рабочим документом на срок до 90 дней с даты вашего въезда в США. По истечении 90-дневного срока действия формы вы должны предоставить документ о разрешении на работу, выданный Службой гражданства и иммиграции США.

Те, кто проживает за пределами США

Заемщики, проживающие за пределами США, могут иметь проблемы с получением обычного финансирования

Если вы не являетесь держателем грин-карты или не имеете действующей рабочей визы, вы не имеете права на получение обычной ипотечной ссуды или поддержки правительства США кредиты.У кредиторов будут минимальные ресурсы для оценки вашей кредитной истории. Если вы не живете в США, получение кредитного отчета будет стоить дороже. Учитывая ваш статус, частные кредиторы — если они вообще будут давать ссуды — скорее всего, потребуют первоначальный взнос от 30% до 50% от стоимости недвижимости.

Статья по теме: Каковы финансовые последствия двойного гражданства?

Статья по теме: Руководство для иммигрантов по созданию кредитного рейтинга в США

Как насчет инвестиционной собственности?

Получить ипотеку для инвестиционной недвижимости для иностранца сложнее, но это возможно

Иностранцы, проживающие в США, могут получить ипотеку для инвестиционной собственности, но кредиторы могут предъявить строгие требования, включая требование высокого кредитного рейтинга, доказательства о продолжающемся доходе в США и о первоначальном взносе, чтобы соответствовать требованиям.

Если вы планируете приобрести недвижимость в США, которая будет использоваться в качестве сдачи в аренду или в качестве инвестиционной собственности, вы также можете воспользоваться ипотечными программами иностранных государств, предлагаемыми такими кредиторами, как 1st Capital Group, HSBC и Quontic Bank. Этот тип ссуды действителен только в том случае, если вы не планируете быть постоянным резидентом США, и недвижимость будет использоваться в качестве инвестиционной собственности. Эти ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, обычно на 2-4% выше, чем обычная ипотека.

Покупка коммерческой недвижимости также потенциально может засчитываться в счет необходимых минимальных инвестиций в размере 500 000 долларов США в сельской местности или инвестиций в размере 1 миллиона долларов США в городские районы для получения визы EB-5.Виза EB-5 — это программа для инвесторов, которая предоставляет грин-карту лицу, которое соответствует любому из вышеуказанных инвестиционных требований и нанимает не менее 10 штатных сотрудников в США.

Связанная статья: 8 способов получить дополнительный доход во время визы H-1B

Связанная статья: Заявители на визу EB-5 должны тщательно планировать налоги

Связанная статья: Виза EB-5 — Как иммигранты делают Америку великой Опять же

Связанная статья: Налоговые льготы инвестирования в зоны возможностей

Бонусный совет

Рассмотрите возможность исключения кооперативов из ваших вариантов собственности.Иностранцам может быть сложно получить одобрение совета кооператива. Процесс утверждения кооператива часто включает в себя длительное и подробное раскрытие финансовой информации, соблюдение которой может быть затруднительным, если ваши активы находятся за границей или если у вас нет значительной работы или налоговой истории в США. Кроме того, кооперативы часто имеют ограничения на субаренду, что может затруднить сдачу квартиры в аренду, если вам нужно вернуться на родину. Квартиры часто имеют гораздо более легкий процесс обзора для покупателей.В целом кооперативы также примерно на 20-25% дешевле, чем сопоставимые кондоминиумы.

Когда приходит время продавать

Продажа вашей собственности в США — иностранные лица облагаются 15% налогом у источника

Когда вы в конечном итоге решаете покинуть США и продать свой дом, возникает еще одна проблема, если вы иностранец или иностранец, не живущий постоянно в данной стране. Согласно Закону о налоге на иностранные инвестиции в недвижимость (FIRPTA) 1980 года, когда иностранное лицо продает недвижимость, 15% выручки от продажи удерживается у источника.Есть некоторые исключения.

Если вы облагаетесь подоходным налогом, вы должны получить от IRS копию формы 8288-A с печатью. Вам необходимо подать налоговую декларацию вместе с формой 8288-A с печатью, чтобы налоги, удержанные с продажи, могли быть зачислены на ваш счет. Некоторые штаты, такие как Нью-Йорк, также взимают с нерезидентов налог на прирост капитала в размере 8,82%

При необходимости обратитесь за советом к эксперту

Специализированный налоговый и финансовый консультант, такой как MYRA, может помочь вам сориентироваться в финансовых сложностях покупки дома для иностранца.

MYRA обеспечивает личные финансы международным и многонациональным семьям в Соединенных Штатах. Наши услуги включают финансовое планирование, управление инвестициями и подготовку налогов.

Стоимость доступного жилья: выделяется ли оно?

В США не хватает доступного жилья.
На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду.Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным. Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно.Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть зазор?

Разработка стоит больших денег. Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства до того, как люди переедут и начнут платить арендную плату. Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низкими доходами, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по району метро Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

Использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование — это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство.Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое.В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте. Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить с течением времени.

Хотя текущий рынок влияет на условия займа, маловероятно, что застройщики когда-либо получат заем, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если эксплуатационные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв … с помощью большего количества квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного дома пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое — это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низкими доходами от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от недвижимости, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для устранения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штата, решения о зонировании на местном уровне и взносы на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы ликвидировать разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, учитывая все, что мы узнали о доступной аренде, размере ссуды, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию соответствуют реалистичным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

$ 252 487

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл.